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TERZA PUNTATA: I COSTI DI MANTENIMENTO


IN BREVE

  • Il 15,2% delle uscite dai portafogli degli italiani finisce nell’abitazione.
  • Bollette, pulizie, riparazioni: un immobile è un pozzo senza fondo di spese.
  • Gli affitti crescono meno dei costi necessari per conservare il valore della casa.



In Italia l’amore per il mattone è ben radicato, ma siamo certi sia anche giustificato?

Con questa inchiesta in 3 puntate, “Quando la casa è una trappola”, sto analizzando -sempre numeri alla mano- alcuni aspetti fondamentali del mercato immobiliare che forse non vengono adeguatamente considerati da molti italiani. Ecco quindi il tema di questa terza ed ultima puntata: i costi di mantenimento.

Comprare una casa non vuol dire solo sborsare centinaia di migliaia di euro al momento dell’acquisto, ma anche spenderne, ogni anno, altre migliaia per il suo mantenimento, ovvero per rifornirla di acqua, luce, gas, ripararla periodicamente, pulirla. Eh già… non ci si pensa mai, ma una casa costa come un figlio; l’elenco delle spese da affrontare anno dopo anno è lunghissimo e colpisce anche chi decide di comprare per puro investimento perché per mantenere il valore iniziale dell’immobile occorre spendere, spendere, spendere in continuazione. Proprio come succede con un figlio.

Il paniere ISTAT dei costi di mantenimento della casa

Allora vediamo quanto costa un immobile. Lo facciamo utilizzando i dati ufficiali dell’Istat che, come si sa, ogni mese comunica l’andamento dell’inflazione la quale è composta da diversi panieri di beni e servizi. Tra questi c’è anche il “paniere” dei costi di mantenimento della casa, grazie al quale possiamo sapere praticamente tutto dei costi di un immobile. Andiamo a vedere i numeri nel dettaglio partendo dal capitolo energia.

Secondo l’Istat nel 2022, l’anno del picco dei prezzi, gli italiani hanno speso 104 miliardi e 334 milioni di euro per pagare le bollette, le parcelle di elettricisti, carpentieri, imbianchini e le manutenzioni necessarie. A questi vanno aggiunti altri 73 miliardi e 986 milioni che sono andati in arredamento, acquisto di elettrodomestici, pulizia, piccoli e grandi utensili. Praticamente il 15,2% di tutti i consumi delle famiglie italiane finiscono nella casa.

Gli aumenti dal 2010 a oggi

Ma c’è un altro dato impressionante ed è quello che riguarda l’andamento di queste spese nel corso del tempo in relazione all’andamento dell’inflazione e dell’economia. Tra il 2010 e la fine del 2023 l’inflazione generale in Italia è stata del 28,7%, ma la voce Abitazione, acqua, elettricità, gas e altri combustibili ha subìto un incremento molto maggiore, del 64,8%. Cioè, per essere chiari: mentre in Italia tutto è aumentato del 28,7%, il costo del mantenimento della casa è salito del 64,8%, più del doppio. Come mai? Principalmente a causa del decollo delle tariffe di luce e gas avvenuto tra la fine del 2021 e il 2022. Basti pensare che tra maggio 2021 e novembre 2022 la bolletta della luce è cresciuta di ben il 243,6%, quindi è più che triplicata.A questo proposito ci sono due aspetti che è giusto sottolineare. Il primo è che c’è stata una discesa delle tariffe di gas ed elettricità, ma il livello rimane molto superiore a quello precedente i rialzi. Il cambiamento, forse strutturale, dei canali di approvvigionamento di materie prime dell’Italia e degli altri Paesi europei non ha consentito il ritorno alle tariffe precedenti e oggi la bolletta della luce è comunque del 68,7% più cara rispetto a maggio 2021 mentre quella del gas è cresciuta del 57% rispetto allo stesso mese. Il risultato complessivo è che, se torniamo al confronto con il 2010, i proprietari di casa hanno pagato le bollette della luce il 134,7% in più e quelle del gas il 65,5% in più. Il tutto in un periodo in cui l’inflazione, è bene ripeterlo, è stata del 28,7%.Il secondo aspetto da tener presente è che l’andamento più veloce dei costi di mantenimento di una proprietà rispetto al carovita non è una novità dell’ultimo periodo: è qualcosa che ha caratterizzato tutto l’ultimo decennio. A fine 2019, alla vigilia dell’emergenza Covid, questi costi erano cresciuti del 18% rispetto al 2010, mentre i prezzi nel loro complesso solo del 10,5%. In sostanza: la maggiore velocità dell’aumento dei costi per il mantenimento della casa rispetto all’inflazione generale è strutturale. Significa che sarà così anche in futuro.



Non solo luce e gas, cosa costa di più?

Vogliamo parlare delle altre voci di costo? Parliamone. La bolletta dell’acqua, per esempio: a fine 2019 le tariffe erano già più alte del 68,2% rispetto al 2010 e a fine 2023 l’incremento è diventato del 94,4%. I materiali per la riparazione e la manutenzione della casa hanno visto una crescita del 35% in 13 anni. Il costo della raccolta rifiuti è aumentato del 32,3% e sono cresciute anche quelle spese non ricorrenti ma che comunque rappresentano esborsi significativi come per esempio i mobili, i tappeti e i vari articoli di arredamento che hanno visto un rincaro del 27%.

I rincari non hanno favorito l’aumento degli affitti

Ora: di fronte a questi numeri si potrebbe pensare che, se si compra una casa per investimento, e quindi si pensa di affittarla, basta aumentare gli affitti più di quanto aumentano le spese e il gioco è fatto. Giusto? No, sbagliato. È vero che il price to rent index (che misura il rapporto tra l’indice dei prezzi delle case e quello delle locazioni) è sceso del 16,86% da metà 2010 a metà 2023, segnalando, quindi, che gli affitti sono cresciuti più dei prezzi al metro quadro, ma sono cresciuti non abbastanza per compensare i rincari di tutti gli altri prezzi. Già tra 2010 e 2019 gli affitti sono aumentati solo del 6,5%, a fronte di un’inflazione del 10,5% e da fine 2019 a oggi gli affitti sono cresciuti di un altro 5,3%, mentre il carovita ha fatto un balzo del 16,4%. Nel complesso dal 2010 a fine 2023 gli affitti hanno visto un incremento solo del 12,1%.

Chi ha investito in immobili si ritrova così stretto in una tenaglia: da una parte c’è il trend sfavorevole dei prezzi al mq e, dall’altra, gli affitti che non tengono il passo dei costi di mantenimento. E infine, per concludere: il connubio tra la congiuntura internazionale, che determina i prezzi dell’energia, e le particolari condizioni demografiche e socio-economiche italiane, rendono ancora meno conveniente l’investimento nel mattone, come visto nelle puntate precedenti.

CONCLUSIONI DELL'INCHIESTA

Come visto, l'investimento nel mattone ha molti rischi e costi, e salvo rarissimi casi (temporali o territoriali) negli ultimi 30 anni è stato un investimento a perdere. Lungi da me fare di tutta un'erba un fascio, ovviamente ogni caso specifico va valutato attentamente a sé; ma quanto detto in queste 3 puntate, con dati reali alla mano, ti porta a capire autonomamente che nella quasi totalità dei casi il caro e vecchio investimento nel mattone rimane un bellissimo miraggio e ricordo che però oggi non ha più senso affrontare!

I mercati cambiano, le opportunità cambiano... e tu, perché vuoi restare ancora fermo e non cambiare?


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