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PRIMA PUNTATA: PREZZI E INFLAZIONE


IN BREVE

  • Negli ultimi 30 anni quasi nessun investimento immobiliare ha avuto una rendita positiva in termini reali.
  • Ci sono ragioni strutturali che rendono impossibile il “boom” che si è verificato tra il 1997 e 2008.
  • In tutta Italia i prezzi degli immobili scendono. L’unica eccezione è Milano.



In Italia l’amore per il mattone è ben radicato, ma siamo certi sia anche giustificato?

Con questa inchiesta in 3 puntate, “Quando la casa è una trappola”, proverò ad analizzare -sempre numeri alla mano- alcuni aspetti fondamentali del mercato immobiliare che forse non vengono adeguatamente considerati da molti italiani. Partiamo quindi con il tema di questa prima puntata: prezzi e inflazione



Dal 2020 al primo semestre del 2023 l’inflazione ha fatto aumentare i prezzi del 16,4%. Significa che ciò che nel 2020 costava 1 euro, a fine giugno di quest’anno costava 1,164 euro. Gli effetti di un aumento dei prezzi di questa portata li sappiamo, meno conosciute sono le conseguenze sugli investimenti come, ad esempio, quelli nella casa. Se i prezzi sono aumentati del 16,4% ci si aspetterebbe che anche il valore dei soldi investiti aumenti almeno in egual misura; in caso contrario si perde il capitale. E, purtroppo, è esattamente quello che è successo, visto che in poco più di tre anni il valore degli immobili è salito solo del 7,4%, cioè il 9% in meno rispetto all’inflazione.

Se consideriamo gli investimenti a 10 anni è ancora peggio: dal 2012 l’inflazione è stata del 21,4%, mentre il valore delle case è addirittura sceso del 7,53%.

Vogliamo continuare? Un immobile comprato più di 20 anni fa (2002) ha aumentato il proprio valore di quasi il 30% ma il carovita è stato del 51,25%.

In 30 anni, poi, il mattone è cresciuto del 62,68% ma l’inflazione è arrivata al 105,86%.

Questo significa che in termini reali, cioè al netto dell’inflazione, tra il 2020 e oggi, in solo tre anni e mezzo, la perdita è stata del 6,01% mentre quella dal 2012 ancora maggiore, del 22,54%. In 20 anni, invece, il capitale reale andato perduto sarebbe stato del 12,54% e in 30 del 22,09%.

Guardare al passato per investire nel futuro

Questi numeri sono il risultato di cinque fasi storiche distinte:

  • La più recente, quella in cui entrambi gli indici, quello dei prezzi e del valore degli immobili, sono saliti, ma il secondo molto di meno
  • Quella tra il 2015 e il 2020, in cui vi è stata una sostanziale bonaccia, una stabilità di entrambi gli indici, anche se pure in questo periodo le case hanno perso valore rispetto all’inflazione
  • Quella tra il 2008 e il 2015, in cui, a causa della crisi finanziaria, in pochi anni i prezzi degli immobili hanno avuto un tracollo del 18,62%, mentre quelli dei beni e servizi crescevano
  • Gli 11 anni tra il 1997 e il 2008, quando vi è stato l’unico rally significativo del mattone, che ha portato il suo valore nominale a correre ben più del carovita e a raddoppiare in un tempo relativamente breve
  • La fase tra il 1992 e il 1997, caratterizzata, come gran parte di quelle successive, da una riduzione dei prezzi degli immobili, cui si è contrapposta un’inflazione, invece, sostenuta.

Il risultato lo possiamo vedere nei due grafici qui sopra che dicono un’amara verità: chiunque abbia investito nel mattone nel passato oggi sta perdendo soldi. A guadagnarci ancora sono solo quelli che hanno comprato tra il 1996 e il 1999.

Italia vs estero

Questi sono i fatti, ma siccome sognare non costa nulla è possibile che gli italiani che hanno un gruzzolo da parte pensino che sia possibile fare il “colpaccio”: comprare in una fase di prezzi bassi e vendere appena prima di un nuovo crollo, come è successo proprio tra il 1996 e i primi Anni 2000.

Beh, i numeri dicono che quello è stato un periodo irripetibile. Vediamo perché:

  • L’Italia sta perdendo popolazione e sta invecchiando più velocemente della media degli altri Paesi occidentali, perciò la domanda di case, che normalmente interessa i 30-40enni, scenderà e con essa i prezzi
  • C’è uno stock di immobili che in gran parte del Paese è superiore alla domanda, sia per motivi demografici (anziani che muoiono lasciando più proprietà a figli unici) sia perché in passato una parte importante del risparmio è stato investito in seconde case
  • Crescita economica (Pil) e redditi sono fermi e nulla, nemmeno le previsioni più ottimistiche, autorizzano a pensare che per i prossimi anni le cose possano cambiare. Meno richiesta, eccesso di offerta, Pil e redditi fermi. Se volessimo sognare ad occhi aperti potremmo immaginare un Paese con i fondamentali economici degli Usa, dove il valore degli immobili in termini reali, quindi al netto dell’inflazione, dal 1992 è cresciuto del 107,37% o della Gran Bretagna, che ha visto una crescita del 172,76%; o della Francia: +90,39% o, infine, della Germania, +13,4%. Ma, appunto, è un sogno.

Milano non fa primavera

Naturalmente queste cifre sono delle medie. La tentazione di molti sarebbe di dirottare il proprio investimento nelle aree che in Italia hanno visto più compravendite e una maggiore domanda, cioè nelle grandi città. Vediamo i numeri. Come si vede nel grafico sotto a fare veramente eccezione rispetto al trend nazionale è solo Milano dove, dal 2012 a oggi, l’aumento dei prezzi nominali è stato del 34,31% ed ha superato l’inflazione, che è stata del 21,4%.


Nemmeno Roma è profittevole: ha visto un calo del valore degli immobili del 23,74%, Torino del 10,48%; nel Nord Ovest, grazie al traino di Milano, negli ultimi 5 anni vi è stato un incremento dei prezzi, ma rispetto al 2012 il loro livello a metà 2023 era ancora dell’1,4% inferiore a quello del 2012; mentre nel Mezzogiorno il valore degli immobili è sceso del 3,62%.

Come sappiamo gli immobili non sono un bene facilmente fungibile e scambiabile come un titolo finanziario; gran parte degli investitori non vive a Milano e dintorni e non è immaginabile che tutti i risparmiatori italiani pensino di concentrare i propri acquisti sul capoluogo lombardo. Ammesso e non concesso che il mercato meneghino non si fermi.

Alla prossima puntata, con un focus dettagliato sulle tasse che gravano sugli immobili.

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