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I prezzi degli immobili aumentano e col crescere dei tassi i mutui si fanno più costosi. Ma in ogni fase di mercato c’è voglia di “casa”. Come puoi allora far fronte al rialzo delle quotazioni e dei tassi d’interesse? Semplice, investendo per tempo. Tre simulazioni ti mostrano come sia importante iniziare subito, non appena hai un capitale liquido a disposizione: il tempo lavora a tuo favore, in virtù del meccanismo della capitalizzazione composta degli interessi e della tendenza dei mercati a recuperare dopo i momenti “no”. Una tendenza che finora ha sempre trovato conferma nei fatti

Quanto costa comprare casa oggi? Secondo le stime preliminari dell’ISTAT, nel secondo trimestre 2022 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie per fini abitativi o d’investimento è aumentato del 2,3% rispetto al trimestre precedente e del 5,2% dallo stesso periodo del 2021. Un incremento attribuibile in particolare ai costi delle abitazioni nuove, come del resto ci conferma l’House Price Index qui sopra.

Quanto costa comprare casa? Ipotizziamo tre casi

Nello specifico, il prezzo dipende da tanti fattori. Due molto importanti sono il tipo di soluzione ricercata e la zona nella quale la si ricerca. Per farti avere un’idea più chiara, ipotizzo tre casi.
• Un giovane lavoratore di 27 anni che vuole comprare casa a Roma, zona San Lorenzo.
• Una trentatreenne che si è spostata a Milano per una buona opportunità professionale: con il suo fidanzato vorrebbe trovare un trilocale da acquistare in zona Città Studi.
• Una coppia di neosposi che vorrebbe trasferirsi in una casa più grande, con almeno una stanza da adibire ad "home Office", a Napoli, zona Mergellina.
Quel che si profila è una spesa di circa 172.000 € per il ragazzo (ipotizzando un bilocale di 55 metri quadri) e di 367.000 € per la giovane (immaginando un trilocale di 70 mq). E per il quadrilocale o più, arriviamo a superare il mezzo milione.

Un mutuo può aiutarti, ma da solo non basta

Volendo puoi attivare un mutuo, a tasso fisso o variabile a seconda delle tue valutazioni. Ma un mutuo non copre mai il 100% del valore di un’abitazione: solitamente può coprire al massimo il 70% (è il cosiddetto “loan to value”). C’è quindi almeno un 30% che resta a tuo carico. Immagina che nei primi due casi gli aspiranti acquirenti vogliano avvalersi di questo 70%: a quel punto gli resterebbe da pagare una somma pari a – rispettivamente – 51.695 € e 110.271 €.

E la giovane coppia? In questo caso, supponiamo che ci siano genitori in condizione di dare una mano: una cifra che supera di poco i 400.000 €.
Facciamo finta che per qualche anno i prezzi degli immobili non subiscano ulteriori variazioni: c’è un modo per mettere insieme gli importi non coperti da mutuo o dall’aiuto di mamme e papà?

Comprare casa: investire per tempo può aiutare

Se hai a disposizione un capitale liquido e se l’obiettivo è ambizioso – com’è appunto ambizioso l’obiettivo di comprar casa – puoi partire con un Piano di Investimento del Capitale (PIC) per poi proseguire con un Piano di Accumulo (PAC). In altre parole: cominci versando l’intero capitale a disposizione e a seguire fai versamenti periodici a cadenza regolare, per esempio mensile, di entità anche modesta (50, 100, 200 €). Poniamo che:
• il giovane lavoratore abbia a disposizione 10.000 €, accantonati fin da ragazzino;
• la giovane lavoratrice e il suo partner abbiano 30.000 €, in parte frutto del TFR dell’azienda nella quale lei ha precedentemente lavorato, iniziando poco dopo il diploma;
• oltre ai circa 400.000 €, i 2 sposi abbiano accantonato, insieme, un gruzzoletto di 40.000 €
A quanto dovranno ammontare i versamenti mensili nel PAC?
Immaginando esigenze pratiche, disponibilità a soluzioni temporanee in vista del raggiungimento della propria casa dei sogni e altri fattori legati ad età e condizioni di partenza, ipotizziamo orizzonti temporali rispettivamente di 10, 7 e 15 anni. Quanto agli strumenti finanziari selezionati, nelle tre simulazioni realizzate con il supporto del team di analisti di AdviseOnly guidato da Raffaele Zenti è stato ipotizzato:
• un 67% azionario e un 33% obbligazionario nei primi due casi;
• un 75% azionario e un 25% obbligazionario nell’ultimo.
Per calcolare la performance azionaria l’indice considerato è sempre l’MSCI World All Countries, mentre per la performance obbligazionaria il riferimento è il Barclays Global Aggregate, entrambi ad ampio spettro sulle rispettive asset class. Non è stato invece incluso nell'analisi l’hedging valutario. È stato tenuto conto anche dell’inflazione, ipotizzando però che i prezzi non correranno per sempre. Il riferimento è la stima di lungo termine della BCE, che corrisponde al target intorno al 2%, al quale l’autorità monetaria si aspetta di tornare già a fine 2023.
I costi considerati nelle simulazioni sono in linea con le medie di mercato per asset allocation diversificate in fondi comuni o OICR equivalenti: sono state ipotizzate commissioni di gestione pari all’1,5% (media dei fondi bilanciati, secondo il “Global Investor Experience Study” di Morningstar, edizione 2022, e “Fondi e sicav italiani”, ed. 2020, dell’Ufficio Studi di Mediobanca), mentre le commissioni di sottoscrizione sono pari a zero. Ed ecco di seguito le simulazioni.

Un dato balza subito all’occhio: più anni si concedono all’investimento, più leggero è l’accantonamento mensile richiesto. Altrimenti occorrono accantonamenti più corposi, ma sempre gestibili nell’ambito di una coppia in cui i due abbiano buoni impieghi e discreti stipendi. Tieni presente che la proiezione finale può migliorare incrementando i versamenti mensili: per esempio, arrotondando a 100 euro i 61 euro al mese della coppia di neosposi.
Attenzione: fa tanto anche la consistenza della somma destinata al PIC. Se hai soldi da parte, quindi, non ti conviene tenerli fermi, infruttiferi: ha senso invece iniziare a investirli subito, anche e soprattutto se non ne hai impellente bisogno. Ricorda che il tempo gioca a tuo favore, in virtù del meccanismo della capitalizzazione composta degli interessi e della tendenza dei mercati a recuperare dopo i periodi “no”. Una tendenza che finora ha sempre trovato conferma nei fatti.

La lezione da portare a casa: il tempo gioca a nostro favore

E a proposito di momenti “no”: quel che vediamo è il risultato nel “worst case scenario”, lo scenario peggiore, che si realizzerebbe se il rendimento ottenuto dai mercati per tutto il periodo d’investimento si collocasse nella fascia più bassa. Storicamente, però, ciò accade solo nel 16,5% dei casi.
Quelle presentate sono, per l’appunto, ipotesi. Comunque utili a mostrare che, al di là del tuo specifico progetto o della spesa che potresti voler un giorno realizzare, se hai un po’ di capitale liquido (un’eredità, una parte di TFR o di risparmi accantonati eccetera), sarebbe bene che lo investissi a partire da subito. Lo ripeto: il tempo gioca a tuo favore, quindi prima inizi, meglio è.
Tenendo conto delle tue esigenze e caratteristiche, saprò consigliarti cosa fare e come investire nella maniera più mirata. Anche alla luce dei tuoi obiettivi.

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